недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Как договориться продавцу и покупателю? Особенности сделок с материнским капиталом

2 167 14 Блог специалиста 1
Как договориться продавцу и покупателю? Особенности сделок с материнским капиталом

О чем думает продавец?

Вдруг материнский капитал не перечислят?

А я уже подпишу Акт приема-передачи квартиры?


О чем думает покупатель?

Вдруг материнский капитал не перечислят?

Вдруг продавец не согласится квартиру передать после сделки, а затем ждать перечисления материнского капитала?


Первый вопрос совпадает у продавца и у покупателя – с него и начнем.

Чтобы «вдруг не перечислят» не случилось, надо соблюдать все правила использования материнского капитала: возраст ребенка, наделение собственностью всех членов семьи, отдельные комнаты для семьи при покупке с родными. 

И конечно, условия перечисления материнского капитала прописываются в договоре купли-продажи:

1. Сроки (с даты получения документов о регистрации перехода права собственности: 3 рабочих дня на подачу заявления и документов в Пенсионный фонд РФ и 1,5 месяца на перечисление с даты подачи заявления и документов в ПФ РФ).

2. Точные банковские реквизиты продавца. Важно: продавцу надо взять в банке полные реквизиты счета на бланке банка с печатью. И оригинал отдать покупателю. Дело в том, что Пенсионный фонд при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом может их запросить как подтверждение и для проверки прописанных в договоре купли-продажи реквизитов.

Важно: перед сделкой покупатели берут в Пенсионном фонде Выписку из лицевого счета, и продавец видит сумму.


Пример 1

В ситуации, когда покупатели с материнским капиталом, без ипотеки, соблюдают условия: ребенку более 3 лет, собственностью по договору купли-продажи наделяются все члены семьи, – материнский капитал будет перечислен через 1,5 месяца после подачи заявления в ПФ РФ.


Пример 2

Покупатели с материнским капиталом и с ипотекой соблюдают условия: ждать 3-летия малыша не надо, при ипотеке можно сразу после получения Сертификата использовать материнский капитал; при ипотеке собственниками становятся сначала только родители, на которых оформлен ипотечный кредит, и родители у нотариуса пишут обязательство о наделении всех детей собственностью после выплаты ипотеки, – материнский капитал будет перечислен через 1,5 месяца после подачи заявления и нотариального обязательства в ПФ РФ.


Как же быть с передачей квартиры и подписанием Акта приема-передачи до перечисления материнского капитала?

В чем загвоздка? – В стандартной формулировке Акта приема-передачи: «…все расчеты произведены полностью…» – А материнский капитал-то еще не перечислен = не все расчеты произведены полностью.

Что делать, чтобы интересы и безопасность обеих сторон – и продавца, и покупателей – сохранить?


Выход есть!

Это два Акта приема-передачи:

Первый Акт подписывается после получения документов о регистрации перехода права собственности при передаче квартиры, и в нем прописываем, что расчеты произведены частично, согласно соответствующему пункту договора купли-продажи и что материнский капитал будет перечислен в согласованные сроки.

Второй Акт подписывается после перечисления материнского капитала, и в нем уже прописывается, что все расчеты произведены.


Удачных переговоров!

Комментарии 14
Елена Смирнова10 октября 2017, 18:39

А что и как прописывать в договоре, чтобы не возникла следующая ситуация: переход права зарегистрировали, а покупатель не подал документы в ПФ, передумал, решил использовать МК попозже на образование детей?
В суд идти - долго и хлопотно. Как подстраховаться?

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке10 октября 2017, 19:41

Елена, добрый вечер!
Спасибо за важный вопрос. В договоре прописываем срок подачи заявления о распоряжении материнским капиталом в Пенсионный фонд, например: в течение 3 рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности.
И срок подписания Акта приема-передачи прописываем бОльший, например: 5 рабочих дней.
После подачи документов в ПФ выдаётся документ, подтверждающий, что заявление принято (Расписка-уведомление с печатью ПФ).
В течение 3 дней покупатели подают заявление в Пенсионный фонд, показывают документ продавцу, и можно подписывать Акт приема-передачи.

Елена Смирнова10 октября 2017, 22:08

Вы думаете, я никогда не продавала квартиру покупателю без ипотеки, но с МК ???? Вы мне расписали все правильно и идеально. НО ПЕРЕДУМАЛ покупатель использовать МК, решил его оставить на образование детей.
Мне еще раз повторить свой вопрос???? Вроде все ясно написала.

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке10 октября 2017, 22:52

Елена, в ситуации, если покупатель передумал использовать материнский капитал и готов оплатить наличными, надо составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи об этом изменении в условиях оплаты.

В моей практике покупатели так же, как и продавцы, волнуются о перечислении материнского капитала, и все делают точно в срок.

Ольга Стаськова15 октября 2017, 8:07

А если покупатель передумал использовать материнский капитал и НЕ готов оплатить наличными, что тогда?

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке15 октября 2017, 13:43

Ольга, в таком случае продавец не увидев Расписку-уведомление с печатью Пенсионного фонда о подаче заявления на распоряжение материнским капиталом, не подписывает первый Акт приема-передачи, не передаёт квартиру покупателю, договор купли-продажи расторгается.

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке15 октября 2017, 15:08

Ольга, в моей практике покупатели так же, как и продавцы, волнуются, и прежде всего покупатели заинтересованы в перечислении материнского капитала (чтобы купить желанную квартиру) и делают всё, чтобы он был перечислен точно в срок.

Дмитрий Каредва11 октября 2017, 10:52

Всегда делал через схему залога продавца до момента произведения расчетов, с одной стороны, квартира фактически передается покупателю, с другой - видя обременение, покупатель с большей охотой идет в ПФ. Для покупателя схема неидеальна в части погашения залога, но варианты снятия этого риска у специалистов тоже имеются.

Ответить
Нина11 октября 2017, 14:35

Дмитрий, вот с залогом мы обожглись... Был нотариальный договор, квартира в долевой продавалась с мат.капиталом в общедолевую в т.ч. на н/л детей. Продавец настоял на залоге(вдруг не перечислят мат.капитал!). В общем пришла приостановка о необходимости предоставить согласие органов опеки на залог (естественно от туда нас послали) пришлось писать доп.соглашение, что не является залогом.
Вывод: там где покупка идет на н/л детей- залог не зарегистрировать.

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке11 октября 2017, 14:49

Дмитрий, при оформлении залога покупатель оказывается в полной зависимости от продавца: для снятия залога после перечисления материнского капитала необходимо в МФЦ подать совместное заявление от продавца и покупателя о снятии залога, и никак иначе, так как нет закладной.

Поэтому мы рекомендуем без залога, делаем два Акта приема-передачи: первый (о частичных расчетах) подписываем после подачи покупателем в Пенсионный фонд заявления о распоряжении материнским капиталом при передаче квартиры, а второй - уже после перечисления, и только во втором Акте прописываем, что расчеты произведены полностью.

Аноним12 октября 2017, 19:16

Татьяна, а если продавец будет уклонятся от подписания второго акта передачи?
Ведь ему уже неинтересно подписывать акт, ему деньги пенсионный фонд перечислил. Или просто с ним что-либо произошло? Как в этой ситуации быть покупателям? Оставаться с промежуточным передаточным актом, где НЕ написано, что расчёты произведены полностью? И по сути превратить договор купли-продажи в неисполненный? Не очень ли большой риск для покупателя?

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке12 октября 2017, 19:50

Да, для продавца важен первый Акт приема-передачи, так как в нем прописано, что ещё должен быть перечислен материнский капитал.
Второй Акт не является обязательным ни для продавца, ни для покупателя, так как материнский капитал Пенсионный фонд перечисляет на счёт продавца: покупателю достаточно будет после перечисления материнского капитала получить в Пенсионном фонде Выписку из лицевого счета о том, что деньги перечислены, и хранить ее вместе с первым Актом приема-передачи.

Ответить
Людмила Ермошина15 октября 2017, 14:58

В нашем регионе (Кемеровская область) по таким сделкам регистрация залога Продавца обязательна. Значит снятие залога только в судебном порядке?

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке15 октября 2017, 15:34

Людмила, для снятия залога после перечисления материнского капитала всем участникам сделки - и продавцу, и покупателям - надо подать в Росреестр совместное заявление о снятии залога (в Москве это делается через МФЦ), и в течение 1-2 недель залог будет снят.

Именно совместное заявление продавца и покупателей необходимо, потому что нет закладной. Таково требование Росреестра: покупатель с Выпиской из лицевого счета, подтверждающей, что материнский капитал перечислен, сам не может снять залог, только совместным заявлением с продавцом.

* Видимо, в Кемеровской области обязательный залог связан с тем, что сумма материнского капитала может составлять 1/2 или 1/3 стоимости квартиры, то есть большую часть.
В Москве залог не является обязательным: сумма материнского капитала составляет 1/20, 1/15, максимум 1/10 стоимости квартиры.

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru